پیش بینی قیمت مسکن

بر اساس آمار مرکز آمار ایران قیمت مسکن در مردادماه امسال نسبت به تیر ۱۴۰۱ و ماه مشابه سال گذشته به ترتیب ۲.۸ و ۳۲.۶ درصد افزایش یافته است. همچنین در دوازده ماه منتهی به مردادماه امسال قیمت مسکن نسبت به دوره مشابه پیش از آن ۲۸.۸ درصد افزایش را نشان می‌دهد. در بخش اجاره مسکن نیز میزان تورم ماهانه در مرداد نسبت به ماه قبل از آن ۲.۸ درصد، در مقایسه با مرداد سال گذشته ۳۲.۳ و در ۱۲ ماه منتهی به مرداد امسال ۲۸.۶ درصد افزایش یافته است.

در حال حاضر با توجه به وضعیتی که در بازار مسکن وجود دارد، عملاً خرید و فروشی انجام نمی‌شود و همه منتظر تعیین تکلیف برجام هستند، این درحالیست که نتیجه تجربه ثبت‌شده در بازار مسکن طی یک دهه گذشته نشان می‌دهد توافق ریسک غیراقتصادی را کاهش و باعث افت قیمت مسکن می‌شود که ناشی از خروج و ناپدیدشدن تقاضای سوداگرانه است و افزایش ریسک می‌تواند سرعت رشد قیمت مسکن را افزایش دهد. حال در چنین فضایی باید دید که بازار مسکن به چه سمت و سویی خواهد رفت.

احمدرضا سرحدی کارشناس بازار مسکن با اشاره به اینکه در حال حاضر بازار مسکن در وضعیت بلاتکلیفی و انتظار قرار دارد، اظهار داشت: این وضعیت به نوعی کم سابقه است که هم اکنون در بازار مسکن حکمفرما است. می‌توان گفت، وضعیت نادری در حال حاضر در بخش مسکن وجود دارد، در چند ماه گذشته علیرغم وجود رکود در این بازار، خرید و فروشی انجام می‌گرفت، اما در حال حاضر به دلیل انتظاری که برای تعیین تکلیف برجام وجود دارد، به نوعی معاملات قفل شده است.

وی افزود: امروز در بازار مسکن نه کسی می‌فروشد و نه خریداری وجود دارد، بازار در یک حالت بیم وامید به سر می‌برد و تا زمانی که تکلیف برجام مشخص نشود، به اعتقاد بنده این حالت سردرگمی در بازار مسکن وجود دارد. از سوی دیگر هر چند روند مذاکرات با فرسایش بیشتری روبرو باشد، این ابهام و تعلیق نیز بیش از پیش بر بازار مسکن سایه خواهد افکند.

سرحدی گفت: در صورتیکه برجام به نتیجه برسد، می‌توان پیش بینی کرد، بازار مسکن با یک افت و ریزش قیمتی سریع مواجه شود. با توجه به اینکه طلا و دلار اولین بازارهایی هستند که از احیای برجام تاثیر می‌پذیرند، می‌توان انتظار داشت که به نسبتی که دلار با افت روبرو شود، مسکن نیز با کاهش قیمت روبرو شود. به اعتقاد بنده به صورت متوسط در صورت احیای برجام با یک کاهش ۴۰ درصدی در بازار مسکن روبرو خواهیم بود.

این تحلیلگر بازار مسکن اضافه کرد: کاهش قیمت مسکن ناشی از توافق هسته‌ای، موقتی خواهد بود و به نوعی یک شوک قلمداد می‌شود؛ این درحالیست که بعد از مدتی قیمت‌ها متعادل خواهد شد و عرضه و تقاضا در بازار مسکن به حالت عادی باز خواهد گشت و از میزان افت کاسته خواهد شد. زمان خاصی برای این وضعیت نمی‌توان مشخص کرد، بنابراین تا زمانی که مذاکرات به درازا بکشد، بازار مسکن در این کما و فاز انتظاری باقی خواهد ماند و این امکان نیز وجود دارد، برای چندین ماه ادامه داشته باشد.

وی همچنین با اشاره به اینکه اگر برجام به نتیجه نرسد، قیمت مسکن دوباره با یک جهش قابل توجه روبرو می‌شود، ادامه داد: به دلیل اینکه انتظارات تورمی ناشی از شکست مذاکرات برجام، با افزایش روبرو خواهد شد، طبیعتاً در بازارهای مختلف نیز قیمت‌ها سیر صعودی به خود خواهند گرفت که این موضوع نیز در بازار مسکن نیز رخ خواهد داد، اما بعد از این وضعیت، بازار مسکن وارد یک رکود سنگین خواهد شد.

سرحدی با بیان اینکه در چند سال اخیر قیمت مسکن با افزایش ۶ برابری روبرو بوده، بیان داشت: در چنین وضعیتی قدرت خرید مردم بسیار کاهش یافته و می‌توان گفت، خرید خانه برای زوج‌های جوان و مستاجران تبدیل به یک رویا شده است. دولت نیز اقدام موثری برای افزایش قدرت خرید مردم انجام نداده. اینکه دولت بخواهد مبلغ وام را افزایش دهد با هدف اینکه مردم بتوانند، از این طریق خانه‌دار شوند، به هیچ عنوان کارساز نیست.

وی خاطرنشان کرد: با توجه به افزایش سرسام آور قیمت خانه، مبلغ وام تنها بخشی از هزینه خرید را پوشش خواهد داد، این درحالیست که در کشورهای توسعه یافته بیش از ۹۰ درصد بهای خانه را دولت وام می‌دهد، آن هم با بهره کم. درحالی که با سود ۱۸ درصد بسیاری از مردم نمی‌توانند از عهده پرداخت اقساط برآیند. در طرف مقابل اگر دولت مبلغ وام را بالا ببرد، طبیعتاً مبلغ اقساط نیز افزایش خواهد یافت، اما با توجه به سطح درآمد مردم، بسیاری از اقشار بخصوص مشتریان واقعی بازار مسکن نمی‌توانند، این اقساط را با توجه به درآمدی که دارند را بپردازند.

این کارشناس بازار مسکن همچنین با اشاره به اینکه وضعیت بازار اجاره بها بسیار آشفته است، تصریح کرد: متاسفانه از ابتدای سال تاکنون بازار اجاره با افزایش ۵۰ درصدی روبرو بوده. سرعت رشد اجاره بها بیشتر از قیمت مسکن بوده است، زیرا بازار مسکن طی دو سال گذشته با رکود سنگینی روبرو بوده و سرعت رشد مسکن کمتر از تورم بوده، اما در این مدت بازار اجاره‌ها با توجه به عقب ماندگی که داشته، با افزایش بسیار قابل توجه‌ای روبرو بوده است.

سرحدی گفت: از سویی با توجه به اینکه فصل جابجایی در چندین هفته آینده به اتمام خواهد رسید، در صورتی که برجام در پاییز نیز به سرانجام برسد، نمی‌توان انتظار داشت که تاثیر آنچنانی بر روی بازار اجاره بگذارد و نهایتا می‌توان منتظر کاهش ۵ تا ۱۰ درصدی قیمت‌ها بود، زیرا حجم تقاضا و عرضه در بازار طی شش ماه دوم سال با کاهش روبرو خواهد شد. اما اگر برجام پایدار بماند، برای سال آینده می‌توان متصور بود که قیمت اجاره نیز خود را به نسبت وضعیت اقتصادی ناشی از احیای برجام به روز رسانی کند.