پیش بینی قیمت مسکن

تغییر مسیر روند بازار مسکن در خردادماه به واکنش‌های غیرهم‌جهت از سوی فعالان و ناظران این بازار منجر شده است. برخی میزان چرخش در نبض قیمت و معاملات ملکی را بزرگ‌نمایی و برخی آن را انکار می‌کنند. اما پرسش مهم این است که آیا رویداد خرداد، تکرار می‌شود؟ هفته‌نامه «تجارت‌فردا» در شماره اخیر خود، عوامل تعیین‌کننده مسیر حرکت متغیرهای ملکی را تشریح کرده است.

خرداد ماه را می‌توان ماه چرخش قیمت در بازارهای دارایی از جمله بازار مسکن (معاملات آپارتمان به‌ویژه در شهر تهران) عنوان کرد، اما این رویداد یک پرسش در ذهن فعالان بازار ملک ایجاد کرده؛‌‌‌ چه آینده‌‌‌ای در انتظار بخش مسکن است؟

ابعاد طرح این پرسش و همچنین پاسخ‌‌‌هایی که می‌توان برای آن ارائه کرد، در مقاله‌‌‌ای که تحت عنوان «پیش‌‌‌لرزه در بازار مسکن» در شماره این هفته تجارت‌‌‌فردا منتشر شده، مورد بررسی قرار گرفته است.

این بررسی، گذشته و وضعیت موجود و آینده بازار مسکن را در چهار سرفصل تشریح می‌کند.

نتایج بررسی حکایت از آن دارد که رصد آینده بازار مسکن به معنای مشاهده چشم‌‌‌انداز قیمت ملک، باید از زاویه «نگاه به گذشته»، صورت بگیرد.

آنچه در سال‌های اخیر در بخش مسکن گذشت، یک عصر تاریخی برای این بازار رقم زد.

آنچه خانوارها (عموم مردم) درباره تاریخی بودن میزان رشد قیمت مسکن در ۵ سال گذشته عنوان می‌کنند را آمار رسمی تایید می‌کند.

میانگین رشد سالانه قیمت مسکن در ۵ سال گذشته بیش از دو برابر میانگین سالانه تورم مسکن از سال ۷۰ تا ۹۵ بوده است؛ ۵۷‌درصد در مقابل ۲۱ درصد.

عنصر دیگر دوره تاریخی بازار مسکن، نبض معاملات خرید آپارتمان است. در دوره‌‌‌های قبلی رشد قیمت مسکن، معاملات خرید نیز رونق داشت اما در این دوره، رشد قیمت در عین رکود و رکودی‌‌‌تر شدن معاملات، ادامه پیدا کرد.

در این دوره (عصر جهش)، متوسط فروش ماهانه واحد مسکونی در تهران تقریبا معادل نصف سال‌های نیمه اول دهه ۹۰ و اواخر دهه ۸۰ بود؛ حدود ۶‌هزار آپارتمان در برابر حدود ۱۰ تا ۱۱‌هزار واحد.

نکته شاخص، که وضعیت تاریخی بازار مسکن این دوره را تایید می‌کند، همزمانی «تورم شدید ملکی و رکود سنگین معاملاتی» است. معمولا در دوره‌‌‌های رونق پیشین، به نوعی، حجم بالای معاملات خرید خانه در حکم گارانتی تورم بالای مسکن بود و به محض فروکش کردن تب خرید آپارتمان، بازار شاهد سراشیبی تورم ملکی می‌‌‌شد. اما در این دوره به‌رغم آنکه حجم خرید و فروش آپارتمان همواره در سطح پایین قرار داشته، ‌‌‌ روند رشد قیمت مسکن ادامه پیدا کرده است. این تضاد بین افت معاملات خرید مسکن و رشد قیمت مسکن، علت مشخص دارد. علت، اشتهای خریدهای سرمایه‌‌‌ای ملک در عصر جهش قیمت‌هاست.

اکنون و به طور دقیق از اوایل خردادماه، بازار معاملات مسکن شاهد چرخش محسوس در رفتار معامله‌‌‌گران و همچنین سطح قیمت‌های پیشنهادی فروشنده‌‌‌ها و قیمت‌های معاملاتی است؛ اتفاقی که می‌تواند پیش‌‌‌لرزه محسوب شود و چنانچه شرایط برای عبور از وضعیت قبل فراهم باشد، تکان اصلی به شکل بازگشت قیمت به سطح متعارف رخ دهد.

توقف روند رشد نرخ دلار در ماه اردیبهشت و کاهش آن در برخی روزهای خرداد ماه امسال، مهم‌ترین فاکتور خط‌‌‌دهنده به مسیر رشد قیمت مسکن در هفته‌‌‌های پایانی بهار ۱۴۰۲ است.

با این حال، برخی از تحلیلگران طی روزهای اخیر، هر نوع کاهش قیمت مسکن را رد کردند و احتمالا بدون توجه به تغییراتی که در بازارهای موازی مسکن در همین هفته‌‌‌ها رخ داده است، معتقدند قیمت مسکن همچنان با شیب هفته‌‌‌های پایانی سال گذشته و ابتدای امسال رو به افزایش است. برخی هم از افت شدید قیمت مسکن می‌‌‌گویند. کاملا مشخص است در بازاری که چراغ‌‌‌های آماری و داده‌‌‌ای در آن، خاموش شده و هیچ گزارش رسمی از تغییرات ماهانه قیمت مسکن منتشر نمی‌شود، این تحلیل‌‌‌های غیر‌هم‌جهت، ‌‌‌ مانور خوبی می‌دهد. اما به نظر می‌‌‌رسد، ‌‌‌ در واقعیت بازار مسکن، قیمت‌ها در روزهای اخیر به تحولات ارزی و سیاسی (بین‌المللی) واکنش درخور نشان داده است.

واکنش‌‌‌های غیر‌هم‌جهت را شاید از این بابت هم بتوان تحلیل کرد که مسکن، در حال حاضر «گران‌ترین، دورترین از دسترس و حساس‌‌‌ترین» بازار مصرفی خانوارهای ایرانی به حساب می‌‌‌آید. بازاری که هیچ فردی نمی‌تواند به‌خاطر گران بودن آن، از خرید (منظور از خرید، صاحب‌‌‌خانه شدن یا اجاره کردن واحد مسکونی است) منصرف شود یا کالای دیگری را جایگزین کند اما در عین حال، تورم رخ‌داده در این بازار به حدی طی سال‌های اخیر تیز و تند بوده که فشار آن، آثار مخرب بر سطح زندگی و رفاه حداقلی خانوارها به جا گذاشته است. این اثرپذیری اوضاع اقتصادی و اجتماعی خانوارها از تورم مسکن، هر نوع حرف و صحبت و آمار درباره روند تغییر قیمت ملک را زیر ذر‌‌‌ه‌‌‌بین افراد در گروه‌‌‌های مختلف قرار داده و نتیجه آن در هفته‌‌‌های گذشته که تحولاتی در روند قیمت به وقوع پیوست، بیان و انتشار تحلیل‌‌‌هایی با مضامین «تایید کاهش قیمت»، «تکذیب کاهش قیمت»، «اعلام کاهش قیمت بیش از آنچه ادعا می‌شود» یا موارد دیگر شد.

مسکن گران‌ترین کالای مصرفی خانوارها شده چون میزان رشد قیمت آن در سال‌های اخیر تقریبا سه برابر میزان رشد قیمت سایر کالاها و خدمات مصرفی در سبد خانوار بوده است. در فاصله ابتدای سال ۹۷ تاکنون – دوره‌‌‌ای که در این مقاله اسم آن را عصر جهش قیمت‌ها در بازارهای دارایی و دوره تاریخی بازار مسکن می‌‌‌نامیم- شاخص قیمت مصرف‌کننده ۱/ ۶ برابر شده است اما متوسط قیمت مسکن در تهران طی همین دوره، حداقل ۱۵ برابر شده است. بازار مسکن بعد از بازار سرمایه، بیشترین رشد قیمت را در عصر جهش قیمت‌ها تجربه کرد. این در حالی است که بازار اول یعنی مسکن، جنبه مصرفی برای خانوارها دارد نه صرفا سرمایه‌گذاری.

تحت‌تاثیر همین رشد شدید قیمت مسکن، درجه استطاعت خانوارها برای خرید یا اجاره آپارتمان به شکل تاریخی سقوط کرده است.

مسکن، حساس‌‌‌ترین بازار مصرف خانوارهاست چون در چنین شرایطی، افراد برای تامین و پوشش ابرهزینه خرید و اجاره مسکن، مجبور می‌‌‌شوند از سایر فاکتورهای هزینه‌‌‌ای ضروری از جمله «خوراک و بهداشت و آموزش و تفریح» بزنند. گزارش رسمی که اخیرا از سوی مرکز پژوهش‌‌‌های مجلس منتشر شد نشان داد، میزان مصرف کالری خانوارهای ایرانی در فاصله ابتدا تا انتهای دهه ۹۰، حدود ۱۲ تا ۱۵‌درصد کاهش پیدا کرده و سرانه آن به «کف کالری موردنیاز انسان زنده در روز» رسیده است (۲۱۰۰ کیلوکالری). بدتر از آن، وضعیت مصرف خوراکی اصلی (کالری موردنیاز بدن از خوراکی‌‌‌های اصلی همچون انواع پروتئین‌‌‌ها تامین می‌شود) در طیف خانوارهای «کم‌‌‌درآمد اجاره‌‌‌نشین» است که سرانه آن به زیر کف موردنیاز یعنی به سطح ۱۹۰۰ کیلوکالری در روز رسیده است. خانوارها همچنین از تفریح و سایر هزینه‌‌‌های زندگی‌‌‌شان زده‌‌‌اند تا از پس هزینه مسکن بربیایند.

برای عبور از این وضعیت، ‌‌‌ شرایط بیرونی بازار مسکن باید تغییر معنادار و پایدار پیدا کند؛ برطرف شدن «ریسک غیراقتصادی»، همان تغییر مورد انتظار برای کاهش التهاب قیمت مسکن ناشی از کاهش هیجان خریدهای سرمایه‌‌‌ای ملک است. البته که کاهش نرخ رشد نقدینگی به سطح تاریخی (۲۸درصد) نیز عامل بنیادین برای کاهش قیمت مسکن می‌تواند باشد. اثر توافق برجامی، آنچنان بر کاهش انتظارات تورمی، قوی است که رخداد آن باعث خواهد شد مسیر بازار مسکن از فاز جهش به مسیر پساجهش تغییر یابد.

اما در این میان، مساله دیگری هم وجود دارد که بر ابعاد فاز پساجهش، ‌‌‌ بعد از رخداد توافق، اثرگذار است. به بیان ساده، عبور از این وضعیت، دو شرط بیرونی و درونی دارد. شرط درونی آن است که «ظرف عرضه مسکن» پر شود. این ظرف به دلیل رکود ساختمانی ۵ سال گذشته، ‌‌‌ رو به کاهش گذاشته است و در شرایطی که تقاضای خرید با حجم بالا وارد بازار شود، شاید بازار واحدهای نوساز نتواند جوابگو باشد. هر چند، این مشکل قابل حل است اگر با مکانیزم‌‌‌های جهانی، مالکان چند‌خانه‌‌‌ای ‌‌‌ تشویق شوند واحدها را روانه بازار اجاره یا خرید کنند.

در‌‌‌ کوتاه‌مدت بعد از حصول توافق، آنچه به صورت سناریوی محتمل قابل انتظار است، رشد صفر یا منفی یک تا ۲‌درصد قیمت مسکن در ماه اول پس از توافق در مقایسه با ماه قبل از آن است. در قالب این سناریو، افت بیشتر از ۲‌درصد نیز انتظار می‌رود.

این‌‌‌ وضعیت برای یک فصل می‌تواند تداوم یابد اما در میان‌مدت احتمال دارد بازار مسکن شرایط اصلاحی بعد از دو تا سه ماه کاهش محسوس قیمت پیدا کند.

برای بلندمدت نیز سناریوی محتمل به این صورت خواهد بود که بازار مسکن برای حداقل یک‌سال، رشد مثبت چشمگیر قیمت مسکن را به خود نخواهد دید. در این مدت همچنین صحنه معاملات مسکن شاهد ورود پرحجم و‌‌‌ پایدار خریدار مصرفی نخواهد بود به‌خصوص آنکه وام خرید مسکن با توجه به توان فوق‌العاده ضعیف بانک‌ها در تجهیز منابع بلندمدت بعید است دست کم در سال اول پس از احیای برجام، افزایش پیدا کند.

قدرت خرید وام‌‌‌ مسکن‌‌‌ طبق آخرین برآوردها در تهران حدود ۲ مترمربع و در کشور حدود ۹ مترمربع را پوشش می‌دهد که ارقامی کاملا طنزآلود و بی‌‌‌اثر است.