پیش بینی قیمت مسکن

اساسا تاثیر نوسانات نرخ ارز در معاملات بازار مسکن به دو دسته کوتاه‌مدت و بلندمدت تقسیم‌‌بندی می‌شود. اثر کوتاه‌مدت این نوسانات قیمت با افزایش قیمت مسکن رابطه معکوس و در بلندمدت با آن رابطه مستقیم خواهد داشت. بدین صورت که در کوتاه‌مدت با افزایش نرخ ارز، از رونق بازار مسکن به این دلیل که بیشتر مردم تمایل دارند سرمایه‌های خود را به خرید ارز اختصاص داده و از سودهای کوتاه‌مدت بهره‌‌مند شوند کاسته می‌شود. در بلندمدت اما نتیجه کاملا معکوس است زیرا با افزایش نرخ ارز کالاها و تجهیزات مرتبط با ساختمان متاثر از افزایش نرخ ارز افزایش قیمت داشته و درنتیجه نرخ تمام‌‌شده هر واحد آپارتمان ساخته‌‌شده برای سازندگان افزایش‌‌ یافته و به اجبار با بهای بیشتری به متقاضیان عرضه خواهد شد.
پس‌لرزه ارزی در بازار ساخت‌و‌ساز
به هر روی رشد ۸/ ۶درصدی قیمت مسکن شهر تهران فقط در عرض یک ماه از انتظارات تورمی و هجوم سرمایه‌ها به این بازار حکایت دارد. از طرف دیگر تورم ۴۴ درصدی در بازار مصالح ساختمانی بر قیمت تمام‌شده ساخت مسکن تاثیر گذاشت. در روزهای اخیر قیمت سیمان در بورس کالا ۳۵درصد افزایش پیدا کرد. اگرچه مدیران سیمانی و مسوولان وزارت صمت معتقدند که این موضوع تاثیری در بازار سیمان ایجاد نکرده اما تجربه نشان داده در بسیاری از مواقع نوسانات قیمتی با یک بخشنامه آغاز شده است. قیمت یونولیت هم از حدود ۷۰ هزار تومان به ۳۵۰ تا ۵۰۰ هزار تومان رسیده است. مجموعه عواملی که منجر به انتظارات تورمی شد، بخشی از سرمایه‌ها را در آبان ماه ۱۴۰۱ به سمت بازار مسکن کشاند. در این ماه حدود ۸هزار فقره قرارداد خرید و فروش آپارتمان در تهران منعقد شد که از افزایش ۸/ ۴۷ درصدی نسبت به مهر امسال حکایت دارد. متوسط قیمت هم به ۷/ ۴۶ میلیون تومان در هر متر مربع رسید که نسبت به ماه قبل و مدت مشابه سال قبل به ترتیب ۸/ ۶ و ۹/ ۴۵ درصد افزایش یافته است.

موج‌سواری در شرایط بی‌ثباتی
در همین رابطه مدیرعامل شرکت برناسازه آسیا درباره تاثیرات افزایش نرخ دلار بر فعالیت‌های ساختمانی و هزینه‌های ساخت‌و‌ساز گفت: ساختمان متشکل از چند نهاده شامل زمین، مصالح ساختمانی و دستمزد است. قیمت زمین کاملا متاثر از نرخ تورم است. یعنی با توجه به اینکه در بسیاری از شهرها زمین به عنوان یک کالای سرمایه‌گذاری محسوب می‌شود؛ بسیاری از افراد در این بخش سرمایه‌گذاری می‌کنند.

وحید مازندرانی‌زاده ادامه داد: قیمت مصالح ساختمانی، حتی مصالح ساختمانی تولید داخل مانند کاشی و سرامیک نیز کاملا وابسته به نرخ دلار و متاثر از شرایط اقتصادی است. قیمت دستمزدها نیز به همین ترتیب است. اما در شرایطی مانند اکنون که وضعیت بحرانی است؛ قاعدتا سونامی افزایش نرخ دلار و سکه بعد از مدتی به بخش مسکن می‌رسد. وی تشریح کرد: یعنی ابتدا موج سرمایه‌گذاری به سمت دلار و سکه می‌رود و بعد از اینکه این بازار کمی فروکش کرد، این سونامی اثرات خود را بر سایر بخش‌ها و بازار مسکن نیز می‌گذارد. بنابراین درواقع ما یک رکود تورمی دیگر را در بازار مسکن پیش رو داریم.

این انبوه‌ساز با ذکر یک مثال بیان کرد: به طور نمونه در شرایط کنونی حتی قراردادی که ما با تامین‌کنندگان مصالح ساختمانی درب و پنجره بسته‌ایم، تنها در عرض سه روز مشمول ۲۰ درصد افزایش قیمت شده و تامین‌کنندگان عنوان کرده‌اند که در غیر این صورت سفارش‌ها را تامین نمی‌کنند. در صورتی که همه موضوعات در قرارداد درج شده بود؛ اما چاره‌ای به جز موافقت با درخواست آنها نداریم.

وی با اعلام اینکه افزایش قیمت نرخ دلار تاثیر مستقیم بر افزایش رکود مسکن دارد، گفت: افزایش قیمت ساختمان درآمد مستقیم برای انبوه‌ساز ندارد. وقتی که اوضاع اقتصادی نابسامان است، به این معناست که تمام تولیدکنندگان و انبوه‌سازان در صنعت ساختمان به دنبال رونق اقتصاد و چرخه اقتصادی هستند. در عین حال مردم توانایی مالی داشته باشند که عرضه و تقاضا با هم هماهنگ باشند اما در چنین وضعیتی که طرف تقاضا هر روز بی‌پول‌تر می‌شود و طرف عرضه مجبور به افزایش قیمت کالای خود است، قاعدتا غیر از گروهی که به چشم سرمایه‌گذاری به صنعت ساختمان نگاه می‌کنند؛ برای گروه مصرف‌کننده رکود تورمی رخ می‌دهد که بازار برای این مصرف‌کنندگان وارد رکود تورمی می‌شود.

دبیر انجمن انبوه‌سازان مسکن و ساختمان استان قزوین یادآور شد: یعنی از یک طرف شاهد تورم برای طرف عرضه و از طرف دیگر شاهد تورم برای طرف تقاضا خواهیم بود. اما مثل همه موضوعات دیگر؛ هم‌اکنون در صنعت ساختمان نیز کسانی هستند که ده‌ها واحد مسکونی دارند اما فعلا نمی‌فروشند و در این بازار سرمایه‌گذاری و موج‌سواری می‌کنند.

مازندرانی‌زاده درباره تاثیر رشد نرخ دلار بر افزایش دستمزدها بیان کرد: این موضوع بسیار بر بخش دستمزدها اثرگذار بوده است. قبلا قراردادهای ما با پیمانکاران جزء و نیروهای انسانی، ۶ ماهه و با یک نرخ دستمزد بود؛ و سه ماه پیش به قراردادهای ماهانه رسیده بود و اکنون تقریبا به قراردادهای هفتگی یا دو هفته یک‌بار رسیده است و پرسنل پیمانکاران جزء هر هفته درخواست افزایش قیمت قرارداد را دارند و به راحتی عنوان می‌کنند که با این قیمت کار نمی‌کنیم.

وی ادامه داد: لذا در شرایط کنونی میزان افزایش دستمزد نیروی کار و افزایش قیمت مصالح ساختمانی و افزایش قیمت زمین غیرقابل پیش‌بینی شده و رو به سوی طنز رفته است. ما هر روز با پیمانکاران جزء جلسه داریم که درنهایت مباحث به سمت و سوی خوبی پیش نمی‌رود و مجبور می‌شویم نیروهای خود را تغییر دهیم که نیروهای جدید هم با گذشت چند روز درخواست افزایش قیمت دستمزد را مطرح می‌کنند. چون برای آنها هم صرفه اقتصادی ندارد. درنهایت ما مجبوریم قیمت محصول نهایی را بالا ببریم.

وی درباره میزان افزایش هزینه ساخت در سال جاری تصریح کرد: از ابتدای سال جاری ما در برخی از مصالح ساختمانی بین ۳۰ تا ۱۰۰ درصد و در دستمزدها نیز از ابتدای سال تاکنون با ۳۰ درصد افزایش قیمت مواجه بوده‌ایم. اگر بخواهیم هزینه ساخت را با قیمت زمین حساب کنیم؛ ۲۵ تا ۳۰ درصد با افزایش هزینه ساخت روبه‌رو بوده‌ایم.

مدیرعامل شرکت لجور بتن درباره اثرات رشد نرخ ارز بر بخش فعالیت‌های ساختمانی گفت: وقتی نرخ دلار افزایش می‌یابد، درواقع ارزش پول ملی کاهش می‌یابد که در برخی از موارد تاثیر آن بسیار ملموس است. به‌طور نمونه طی دو ماه گذشته قیمت مس گران شده و کسانی که از آنها کابل، سیم و وسایل برقی می‌خریدیم، کل سفارش‌ها را متوقف کرده‌اند تا ببینند قیمت جدید به چه صورت خواهد بود. همچنین اخیرا سیمان را گران‌تر از قبل خریداری می‌کنیم که مستندات آن موجود است. کسری امیری‌راد افزود: یکسری تاثیرات رشد نرخ دلار هم ناملموس است. یعنی وقتی ارزش پول ملی کاهش می‌یابد، طبیعتا روی همه بخش‌ها اثرات خود را می‌گذارد و هر کسی خدمات خود را گران می‌فروشد.

به گفته وی، طی ۱۵ تا ۲۰ سال گذشته، زمانی که نرخ دلار بالا می‌رفت، نرخ بعضی از کالاها مانند گوشی تلفن همراه و کامپیوتر همزمان با رشد نرخ دلار به سرعت افزایش می‌یافت؛ اما رشد نرخ بقیه کالاها به‌طور نمونه مسکن چند ماه زمان می‌برد تا به نرخ دلار برسد و تاثیر خود را بر قیمت مسکن و ساختمان نشان دهد. اما هم‌اکنون تورم به قدری مردم را اذیت کرده که افراد هر روز اوضاع اقتصاد خود را برمبنای نرخ دلار تنظیم می‌کنند. یعنی به محض افزایش روزانه قیمت دلار، تمامی بخش‌ها این افزایش قیمت را روی قیمت اکثر خدماتی که دریافت می‌کنیم، لحاظ می‌کنند.

امیری‌راد با تاکید بر اینکه با هر بار شوک ارزی شاهد افزایش قیمت مصالح ساختمانی و هزینه‌های ساخت هستیم، تشریح کرد: به‌طور نمونه به نظر می‌رسد که قیمت زمین به عنوان مولفه اصلی ساخت مسکن هیچ ربطی به نرخ دلار ندارد؛ اما اگر آمار راه و شهرسازی را که در آنها قیمت زمین را اعلام می‌کند، مشاهده کنیم؛ می‌بینیم که دقیقا با هربار شوک ارزی و بلافاصله پس از رشد نرخ ارز، قیمت زمین هم بالاتر می‌رود. در سایت‌هایی که همواره قیمت زمین را کنترل می‌کنیم، شاهدیم که طی ۱۵ تا ۲۰ روز گذشته، قیمت زمین را ۱۰ تا ۲۰ درصد افزایش داده‌اند. یعنی اگر قیمت هر مترمربع زمین ۱۰ میلیون تومان بوده، اکنون فروشنده آن را به ۱۱ تا ۱۲ میلیون تومان افزایش داده است.

رئیس انجمن انبوه‌سازان مسکن و ساختمان استان مرکزی با بیان اینکه رشد نرخ دلار در حوزه قیمت تمام‌شده ساخت، بیشتر در بخش مصالح ساختمانی خود را نشان می‌دهد، افزود: اما درباره تاثیر رشد نرخ دلار بر دستمزد کارگران، باید گفت که نرخ دستمزدها معمولا ابتدای هر سال تعیین می‌شود. یعنی در قراردادهای طولانی‌مدتی که با پیمانکاران می‌بندیم؛ دو موضوع تاثیرگذار است. یکی افزایش قیمتی که دولت روی دستمزدها اعمال می‌کند و امسال با افزایش ۵۷ درصدی حقوق و دستمزد از طرف دولت، نیروی انسانی بخش ساخت‌و‌ساز هم به دنبال افزایش دستمزد خود بودند. وی افزود: موضوع اثرگذار دوم در تعیین نرخ دستمزدها مربوط به وضعیت بازار است. به عنوان مثال اگر در یک سال نرخ تورم ۳۰ درصد باشد، اما ساخت‌و‌ساز زیاد باشد؛ به دلیل کمبود کارگران فنی در بازار آنها دستمزد خود را بیش از نرخ تورم مطالبه می‌کنند؛ اما در سال‌هایی مثل امسال، که با رکود تورمی مواجهیم، کارگران ساختمانی دستمزد خود را کمتر از نرخ تورم مطالبه می‌کنند. چون بازار ظرفیت ندارد که بتوانند دستمزد خود را افزایش دهند. لذا رشد نرخ دلار در دستمزد کارگری ما زیاد تاثیر ندارد و بیشتر در حوزه مصالح ساختمانی اثرات خود را نمایان می‌کند.

مدیرعامل شرکت انبوه‌ساز ارشد (گروه مهندسی آسمان) نیز در این باره گفت: مشخص است که وقتی نرخ ارز افزایش پیدا می‌کند، قیمت تمامی متریال، مواد و مصالح ساختمانی با افزایش رو‌به‌رو می‌شود. چه بسا که در طول این دو سه روز قیمت تیرآهن شاخه‌ای ۱۳ هزار تومان افزایش یافته و میلگرد هم گران شده است که این افزایش قیمت‌ها، تاثیر منفی خود را بر هزینه‌های ساخت دارد و هزینه تولید را قطعا افزایش می‌دهد.

سیدمحمد مختارزاده افزود: به تبع این افزایش قیمت در مصالح ساختمانی، سایر بخش‌ها از جمله کرایه‌ها، بخش پیمانکاری و دستمزدها، مواد و متریال همه با افزایش قیمت مواجه می‌شود و قیمت تولید ساختمان تغییر پیدا می‌کند. جالب این است که وقتی نرخ ارز بالا می‌رود ممکن است که افت و دنده عقبی نیز داشته باشد، اما این اتفاق برای برگشت قیمت مصالح ساختمانی به قیمت قبل دیگر رخ نمی‌دهد. یعنی همچنان قیمت‌ها بالا می‌ماند و متاسفانه تجربه این موضوع را نشان داده است. وی درباره تاثیر رشد نرخ دلار بر رکود مسکن اظهار کرد: قطعا افزایش نرخ دلار در دوره افزایشی، رکود مسکن را به همراه دارد؛ اما وقتی رشد قیمت دلار از تب و تاب افتاد و به ثبات رسید، افزایش قیمت زمین و آپارتمان را در پی خواهد داشت که باز به گرانی‌ها دامن خواهد زد و صد درصد موجب تشدید رکود فعلی بازار مسکن خواهد شد.

وی درباره اثرات رشد نرخ دلار بر پروژه‌های ساختمانی طی یکی دو ماه اخیر گفت: این موضوع قیمت تولید مسکن را بالا برده و بسیاری از سازندگان را متوقف می‌کند و به این بخش ورود نمی‌کنند که این خود موجب ایجاد رکود می‌شود و کمبودی که در بخش آپارتمان و مسکن وجود دارد، بیشتر می‌شود. چون به هر حال ساخت‌و‌ساز فعالیتی است که مشاغل زیادی را در کل کشور درگیر می‌کند.

به اذعان این انبوه‌ساز؛ هم‌اکنون یک مشکل و معضل اصلی ما با دولت بر سر قیمت پروژه‌های نهضت ملی مسکن است که بیشتر انبوه‌سازان به این بخش ورود کرده‌اند و ما هم ساخت ۱۷۰۰ واحد مسکن نهضت ملی را با دولت قرارداد بسته‌ایم؛ اما اکنون چشم‌انداز روشنی پیش روی آنها وجود ندارد. هرچند در قراردادها تعدیل دیده شده؛ اما این تعدیل‌ها پاسخگو نیست و ۳۰ درصد به ضرر سازنده‌ها خواهد بود. لذا ممکن است این طرح با شکست روبه‌رو شود و این پروژه‌ها با توجه به افزایش قیمت‌ها، به سرانجام نرسد.

وی خاطرنشان کرد: قرار بود دولت سالانه یک میلیون مسکن ملی بسازد که با گذشت یک سال و نیم از عمر دولت سیزدهم، این واحدها تحویل داده نشده است. به هر روی امیدواریم اتفاقات خوبی بیفتد و شرایط به ثبات برسد.

کاهش چشمگیر متقاضیان خرید

عضو هیات‌مدیره شرکت توسعه مسکن کویر (وابسته به بنیاد مسکن انقلاب اسلامی) نیز با بیان اینکه افزایش نرخ دلار طی یکی دو ماه اخیر حدود ۲۰ تا ۳۰ درصد منجر به افزایش قیمت ساخت شده است، گفت: پیمانکاران با قیمت‌های قبلی زیر بار کار نمی‌روند و رشد نرخ دلار در همه پروژه‌های ساختمانی ما که در سه استان کرمان، یزد و هرمزگان در حال اجرا است؛ قابل مشاهده است.

محمود رمضانی افزود: این در حالی است که قیمت قراردادهای ما با بنیاد مسکن ثابت است و از این رو اکنون در تامین هزینه‌ها دچار مشکل شده‌ایم. این پروژه‌ها حدود ۳۰ تا ۴۰ درصد پیشرفت فیزیکی دارند و ما برای ادامه اجرای این پروژه‌ها و حتی پیش‌فروش آنها واقعا بلاتکلیف هستیم. شرایط ما به گونه‌ای است که چون از منابع شخصی در این پروژه‌ها استفاده نمی‌کنیم؛ به دنبال این هستیم که قیمت تمام‌شده ساخت چندان افزایش پیدا نکند. رئیس انجمن انبوه‌سازان مسکن و ساختمان استان یزد با اعلام اینکه در حوزه ساخت‌وسازهای خصوصی نیز تحت تاثیر رشد نرخ دلار، قیمت‌ها به صورت لحظه‌ای در حال نوسان و افزایش است، گفت: شوک‌های ارزی بخش مصالح را بسیار تحت تاثیر قرار می‌دهد. به‌طور نمونه سیمان گران شده است. قیمت یونولیت نیز از ۱۲۰ هزار تومان به بیش از ۴۰۰ هزار تومان رسیده که آن هم کمیاب است و قیمت سایر مصالح نیز افزایش یافته است.

رمضانی افزود: رشد نرخ ارز در بخش دستمزدهای کارگران نیز اثرات خود را نشان می‌دهد. هزینه ساخت‌و‌ساز هم از ابتدای امسال تاکنون حدود ۳۰ درصد رشد داشته است. با این رشد قیمت‌ها دیگر در بازار مسکن توان و کشش خرید مسکن وجود ندارد. این گرانی‌ها منجر به تشدید رکود مسکن می‌شود، چون مردم دیگر نمی‌توانند مسکن بخرند و لذا تعداد متقاضیان خرید در بازار مسکن به‌طور چشمگیری کاهش خواهد یافت. وی تصریح کرد: در مسکن نهضت ملی هم انبوه‌سازان استان دعوت به کار شده‌اند و یک لیست ۳۰ نفره از ما بابت معرفی انبوه‌سازان جهت مشارکت در این طرح درخواست کرده‌اند؛ اما به لحاظ قیمت پایین قراردادها، انبوه‌سازان از مشارکت در این طرح ملی استقبال نمی‌کنند.

سایه رکود تورمی بر بازار مسکن
دبیر انجمن انبوه‌سازان مسکن و ساختمان استان سمنان درباره تاثیرات افزایش نرخ ارز بر بخش ساخت‌و‌ساز گفت: رشد اخیر قیمت دلار ۱۰۰ درصد بر همه بخش‌های ساخت‌و‌ساز تاثیرگذار است. به‌طوری که از حدود یکی دو ماه پیش، شاهد افزایش قیمت برخی مصالح ساختمانی از جمله یونولیت بوده‌ایم که ناشی از نبود یا کمبود مواد اولیه جهت تولید این مصالح بوده است و هرچند قیمت آن کمی کاهش یافته؛ اما به قیمت سابق برنگشته است. عباسعلی نجار با بیان اینکه قیمت تعدادی از کالاها و مصالح دیگر نیز گران شده است، افزود: حدود سه ماه پیش نیز نرخ میلگرد افزایش یافت و اکنون نرخ این مصالح ساختمانی بسته به سایز آن بین ۱۶ تا ۲۰ هزار تومان به ازای هر کیلوگرم متغیر است. این انبوه‌ساز تاکید کرد: درواقع با هر بار شوک ارزی و با گذشت چند روز از افزایش نرخ ارز، متعاقبا شاهد افزایش نرخ مصالح ساختمانی و هزینه‌های ساخت هستیم.

وی درباره میزان افزایش هزینه ساخت‌و‌ساز نسبت به ابتدای سال جاری تصریح کرد: البته افزایش قیمت درباره تمامی مواد اولیه و متریال مربوط به ساختمان‌سازی رخ نداده است؛ یعنی اگرچه قیمت سایر مصالح بالا بوده؛ اما با ثبات همراه بود، اما اخیرا قیمت تعدادی از کالاها گران شده است. نجار همچنین با بیان اینکه هنوز تغییری در نرخ دستمزد نیروی انسانی اتفاق نیفتاده است؛ گفت: البته ممکن است طی چند ماه آینده افزایش نرخ دلار بر هزینه دستمزدها نیز اثرگذار باشد. چون وقتی تورم در راس هرم رخ می‌دهد، به تدریج تا به راس قاعده برسد؛ این تورم به سایر بخش‌ها از جمله دستمزد نیروی کار، مصالح ساختمانی و… سرایت می‌کند. وی با انتقاد از بی‌ثباتی اقتصادی و نوسان روزانه قیمت‌ها در بخش ساخت‌و‌ساز، همچنین درباره تاثیرات رشد نرخ دلار بر رکود مسکن گفت: این‌طور نیست که بگوییم رکود مسکن فراگیر است و شامل حال تمامی واحدهای مسکونی می‌شود. یعنی واحدهای مسکونی متراژ پایین (در حد ۱۰۰ متر و کمتر) فروش می‌روند، اما معاملات واحدهای با متراژ بالاتر به دلیل قیمت بالایی که دارند، در رکود کامل است و استقبال خوبی از خرید آنها نمی‌شود. لذا معاملات واحدهای بزرگ‌متراژ بسیار کم و به اندازه انگشتان دست است. فروشندگان هم اگر از نظر مالی در مضیقه نباشند، مایل به فروش واحدهای خود با قیمت کمتر نیستند و این واحدها را نگه می‌دارند تا با قیمت بالاتر بفروشند و به همین دلیل رکود ایجاد می‌شود که این رکود در حقیقت رکود تورمی است که به دلیل قیمت بالای مسکن ایجاد شده است. نجار ادامه داد: به عبارتی، در برخی از موارد رکود مسکن ناشی از آن است که متقاضیان مسکن قدرت خرید ندارند. از واحدهایی هم که در متراژ بالا ساخته شده؛ استقبال خوبی نمی‌شود.